限制外资政策对我国房地产市场的影响分析_银河yh线路检测

概要：近年来，不受人民币未来贬值预期和资本市场利差的更有，海外资金前仆后继投放中国房地产市场，由此引起的“外资加快房地产短路”的呼声不绝于耳。2006年7月24日“限外新政”的实施，更加使外资投资内地房产沦为众矢之的。

文章在理解容许外资政策内容和分析外资转入国内房产领域利弊的基础上，对容许外资政策产生的影响展开了明确剖析。　　关键词：容许外资；房地产市场；影响 　　 　　2006年国家对房地产市场宏观调控重拳屡屡迎击，继国六条、九部委意见实施后，政府宏观调控再次发力，2006年7月24日，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇管理局牵头公布了《关于规范房地产市场外资管理制度和管理的意见》(以下全称《意见》)。《意见》从外商投资房地产市场准入、外商投资企业房地产开发经营管理、严苛境外机构和个人购房等方面对外资转入房地产市场展开了规范。

容许外资政策的实施在业界引发极大反响，议论的各种声音也纷至沓来，但不管怎样争辩，政府容许外资炒房，提升外资转入中国房地产市场门槛毕竟不容争论的事实，容许外资政策对房地产市场产生的影响也已可行性呈现出。　　 　　一、 容许外资政策主要内容理解 　　 　　《意见》中容许外资政策内容主要反映在投资主体、解散机制、税收、资金、个人购房等几个方面。

　　1． 境外机构和个人在境内投资出售非出租房地产，应该遵循商业不存在的原则等内容，申请人成立外商投资企业；经有关部门批准后并办理有关注册后，方可按照核准的经营范围专门从事涉及业务。　　 理解：新的规定对投资主体展开了明确规定，禁令外资通过中介代理投资中国的房地产市场，也就是说今后外资来国内专门从事房地产的投资和经营活动，必需在中国注册公司；税负成本有所提高，因为外资以在境内成立公司的方式展开投资，则必须按照国内的税率在境内纳税；解散机制自由选择增加，原本外资以离岸公司的方式投资境内房地产市场，以境外出让离岸公司股权、海外上市、发售REITS等方式构建，但新的规定继续执行后，由于要在本地注册公司，就大大减少了解散机制自由选择。　　2． 外资投资成立房地产企业，投资总额多达1 000万美元（含1 000万美元）的，注册资本不得高于投资总额的50%；投资总额高于1 000万美元的，登记资本金仍按现行规定继续执行。

外商投资房地产公司并未全部缴交登记资本金、并未获得《国有土地使用证》或研发项目资本金并未超过项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门未予批准后该企业的外汇借款结汇等。　　理解：新的规定对外资资金的拒绝，提升了外商投资房地产的门槛，减少了外商自有资金的回报率，减少了外资特别是在是热钱的投资成本，诱导了境外机构和资金来中国境内炒房，但并不是拒绝接受外国人买房或禁令外资对境内房地产展开长期投资。　　3． “境外机构在境内成立的分支、代表机构（经批准后专门从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、自学时间多达一年的境外个人可以出售符合实际必须的出租、自寄居商品房。

但符合规定的境外机构和个人出售出租、自寄居商品房必需采行实名制。” 　　理解：新的规定严苛了境外机构和个人购房管理，减少了境外购房者的时间和精力成本，诱导了人民币贬值预期下的境外炒房等投机不道德，不利于国内房地产市场的身体健康发展。　　 　　二、 外资转入国内房产领域的利弊分析 　　 　　1． 外资对房地产业不利方面。（1）带给先进设备的观念和管理模式。

大量外资企业势力实力雄厚，管理规范。转入我国境内房地产领域后，一些先进设备的房地产开发理念、设计、策划、营销、乃至新的技术与文化会带入业界，势必会对国内房产企业带给一定崭新元素，性刺激国内房地产开发企业通过用于先进设备的技术和设备、创意经营机制与管理理念来减少开发成本，强化企业的竞争能力，生产出有高质量、更加合适消费者市场需求的房地产产品。（2）减轻了房地产业发展的资金压力。房地产是资金密集型行业，而由于我国金融市场过于繁盛和完备，国内房地产业的融资渠道较为单一，长期以来，主要倚赖银行信贷。

但随着国家宏观调控力度增大，银行房地产信贷政策日益削减，大批国内地产企业提供贷款可玩性增大，经常出现资金缺口。而此时外资转入房地产业，在相当大程度上减轻了行业发展的资金瓶颈，不利于国内房地产业的持续较慢发展。（3）提高了产品品质与价值。外资转入国内房地产领域，凭着成熟期的产品与服务、实力雄厚的资金实力和完备的财务管理系统，给内地研发企业带给白热化竞争的同时，也带给了交流与合作的机会，一方面使内地研发企业有意识的努力提高中环线或开建产品质量，提高产品价值，另一方面使内地研发企业提高经营管理水平，挖出已竣工的物业价值，提升物业租金和出租率。

　　2． 外资对房地产业有利方面。（1）助推了房地产价格上涨。

近几年，大量外资转入我国房地产市场，目前已沦为推展房地产市场需求非理性收缩和价格持续下跌的最重要因素之一。而房地产价格的非理性下跌，更进一步造就了投资性和投机性购房，引起了更好海外资本的风起云涌，从而也更进一步激化了国内房地产市场泡沫化偏向，金融风险的主因日益凸现。（2）增大了人民币贬值压力。

随着国内房地产价格大大下跌，大量海外资金流向我国内地房地产市场，其中包括一些以短期套利为目的热钱。2001年以后，在国内外多种因素的影响下，人民币产生了贬值预期，根据日本和台湾地区的经验，在本币贬值的过程中，房地产和股票等资产不会产生价格上涨，不会更有大量外资投机房地产和股票市场，而大量外资的流向又更进一步增强了本国货币的贬值预期。（3）激化了房地产市场潜在风险。

在对人民币贬值的预期下，大量海外资金转入国内房地产市场，虽然少有寄予厚望国内房地产市场，想长期投资房产的海外资金，但其中短期追赶仅次于利益投机炒房游资的不存在，毕竟不争的事实，因此外资大量转入国内房地产市场，必定大大增加了房地产市场潜在风险。由于许多投机性外资期盼于人民币贬值预期，因此房地产市场的波动将与人民币贬值必要挂勾，所以要对市场大起大落时的风险高度警觉，以防止东亚金融危机时，大量外资后撤，给东盟各国和韩国经济造成了灾难性的冲击的历史教训。　　 　　三、 容许外资政策的影响分析 　　 　　1． 对外资投资机构影响。

《意见》中容许外资政策内容从整体上来讲，对新的转入国内和中小规模的投资基金及短线资金操作者居多的外资机构影响较小，甚至造成解散。但对实力雄厚、优质外资机构影响并不大（还包括转入研发领域和部分并购领域的房地产基金），比如像摩根士丹利、嘉德置地、麦格理这样的大型外资机构和基金将越做越大，因为这些大型基金基本上都已在中国另设投资机构，而且资本十分充裕，诸如“注册资本不得高于投资总额的50%”的政策条文对其影响并不大。

另外，这些机构大多对中国的投资抱着有长年发展战略，投资中国内地市场的目标会因目前政策的调整而转变。可以意识到，在国内经济持续较好发展、人民币贬值预期下以及宏观调控政策日益渗入的背景下，部分大型优质的海外资金仍不会持续转入内地房地产开发领域和并购领域，而部分投机房产的热钱将被迫解散市场。

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